'Ik ben van nature een optimistisch mens. Maar over de woningmarkt kan ik momenteel echt heel weinig positiefs zeggen.'
Zo. De toon is gezet voor wat een verhaal met een positieve insteek over de woningmarkt had moeten worden. Maar Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems, kan momenteel maar weinig lichtpuntjes ontdekken. De oorlog in Oekraïne, de stijgende kapitaalmarktrentes, de alsmaar duurder worden bouwmaterialen stemmen hem weinig vrolijk. En de cijfers over de afgelopen maanden laten zien dat er tot dusver in 2022 minder bouwvergunningen zijn afgegeven dan het jaar daarvoor. Dus de seinen staan -laten we het maar voorzichtig zeggen- niet op groen voor grootschalige woningbouw.
MIGRATIE
En dat terwijl er in de optiek van Boelhouwer juist nu heel veel woningen moeten worden gebouwd. ‘Door migratie en gezinsverdunning zijn er heel veel woningen nodig. Dat moeten er de komende decennia wel twee miljoen zijn.’ De vraag of Nederland daar wel ruimte voor heeft, pareert hij direct. ‘Dat is een non-discussie. Natuurlijk is er ruimte genoeg. Slechts acht procent van de beschikbare ruimte in Nederland is bebouwd met woningen. Als we dat opschalen naar 9 of 9,5 procent is er geen sprake meer van een tekort aan locaties voor de woningbouw. De grote ruimtelijke opgaves liggen bij energielandschappen, waterberging, natuur en het circulair maken van de landbouw. Juist dáár is veel grond voor nodig, het is dus een kwestie van keuzes maken.’
KRITISCH
Boelhouwer wijst er op dat er heel veel plannen klaarliggen om woningen te bouwen. Maar het duurt volgens hem wel erg lang voordat plannen daadwerkelijk bouwprojecten worden. ’Provincies zouden hierin een belangrijke rol kunnen spelen, maar als hoeders van de open ruimte zijn zij juist vaak kritisch op woningbouw. Het is wat dat betreft ook goed dat woonminister Hugo de Jonge nu de regie wil pakken en dreigt om zelf locaties aan te wijzen.’
Die woningen moeten in heel Nederland worden gebouwd, zo stelt Boelhouwer. Dus ook aan de stadsranden en in provincies buiten de Randstad. Want met alleen ‘binnenstedelijk’ gaat Nederland de wedstrijd niet winnen. ‘Dat is gewoon veel te duur. Het gaat dan vaak om bedrijventerreinen. Je moet bedrijven uitkopen, bodems saneren. De gemeente Utrecht heeft bijvoorbeeld aangegeven dat het 60.000 woningen binnenstedelijk wil realiseren. Dat klinkt mooi, maar de kosten bedragen 7 miljard euro. Dat is simpelweg niet haalbaar.
VRAAGUITVAL
Boelhouwer is van mening dat de dure locaties de betaalbaarheid in de weg staan. 'Als je een project wilt realiseren met tweederde betaalbare woningen, dan moet eenderde worden gebouwd in het duurdere segment. Deze woningen moeten de betaalbare woningen als het ware financieren. Maar met een oplopende rente verwacht ik juist vraaguitval naar duurdere woningen. Dus dan komen dit soort projecten helemaal moeilijk van de grond.’
Om de woningbouw enigszins vlot te trekken, adviseert Boelhouwer om meer publiek-private samenwerkingen op te tuigen. Overheid en marktpartijen zouden dan ‘met de boeken open’ gemeenschappelijk projecten moeten initiëren. ‘Ik zie dat ook steeds meer marktpartijen daartoe bereid zijn.’
GRONDEXPLOITATIE
Als Boelhouwer inzoomt op de Regio Food Valley komt ook het woord ‘betaalbaarheid’ meermaals terug. ‘Het is voor deze regio belangrijk om woningen bereikbaar te houden voor de ‘eigen’ bevolking. Dus bouw dan ook producten die aansluiten op de vraag. Ik kom veel in deze regio en zie dat er veel vrije sectorwoningen worden gebouwd. Dan is het natuurlijk ook niet gek als daar vooral mensen uit de Randstad op afkomen. Ik wil gemeenten ook aanraden om niet het maximale te halen uit hun grondexploitatie. Stel niet allerlei aanvullende eisen, waardoor bouwprojecten nog veel duurder worden.’ Behalve voor ‘betaalbaarheid’ pleit Boelhouwer ook voor flexibiliteit. Het is hem een doorn in het oog dat er geen woningen beschikbaar zijn voor mensen die deze zo nodig hebben. ‘Het gaat dan om statushouders, economische daklozen. Het is toch onbestaanbaar dat we in een land als Nederland werken met wachtlijsten van twintig jaar. Daarom is het belangrijk dat er een flexibele schil komt en veel meer tijdelijke woningen worden gebouwd.’
Een andere vurige wens van Boelhouwer is dat er - ook in de Regio Food Valley - meer wordt gebouwd voor senioren. ‘Dat zorgt ervoor dat veel woningen vrijkomen voor gezinnen.’ Boelhouwer blijkt een warm pleitbezorger van de zogeheten ‘Knarrenhofjes’ waar starters, oudere jongeren, jongere ouderen en senioren met elkaar wonen in hofjes. Volgens Boelhouwer is dit een mooie woonvorm waarbij mensen bereid zijn om voor elkaar te zorgen. En zo lijkt het interview met Boelhouwer toch nog een positieve wending te krijgen. Totdat hij verzucht: ’Die komst van die Knarrenhofjes zijn ook wel hard nodig als je ziet dat we regelrecht op een zorginfarct afdenderen.’